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大家さんには3つの形態がある

大家さんには3つの形態があるあれこれ。

 

1つは、地主大家さんです。

 

自分の土地、それも先祖代々の土地を持っているため、


相続税の軽減のためにアパートを建てて、


保有する方がほとんどです。

 

先祖から受け継いだ土地を、子孫の代に残すことが、


最も重要ですので、基本的には、売却などは考えずに、


利回りもそれほど追求しません。

 


アパート経営に対して、経営するという視点はなく、


きわめて受け身の方が多いのが特徴です。


ハウスメーカーから、営業攻勢をかけられて、


仕方なく自分の土地にアパートを建てる方が多いです。

 


2つ目は、不動産を株式やFXと同等の金融商品の一つとみなし、

 

投資活動を行っている方々、つまり投資家のことです。

 

投資対象は基本的に、区分所有マンション(ワンルームが多い)を、


オーナーチェンジで買って運用したり、


転売目的のタワーマンション投資や、


節税目的の新築ワンルームマンション投資に参入する人です。

 

 

そして、3番目のタイプは、不動産投資を、


事業としてとらえている人です。

 

いわゆる地主さんでないため、土地は所有していませんので、


基本的に中古物件を購入して、利益を出すために、


積極的に活動するタイプです。

 

このタイプのオーナーは、アパート事業の主たる目的を、


アパートから得られる家賃収入においています。

 

そのためアパートを購入した後、長期間の保有が前提です。

 

なので、アパート経営に対する意識が高く、

 

事業として積極的に取り組んでいます。

 

勉強し、工夫し意欲的に取り組むことで、

 

初めてリターンが得られるという考えの持ち主です。

 


人口減少時代に入った現在、アパートにも、


借り手がいるアパートと、いないアパートの2極に分かれています。


つまり、勝ち組(満室)大家と、負け組(空室)大家です。

 

勝ち残る大家は、入居者はお客様であるという考えのもと、


どのようにすれば入居してもらえるかという考えのもと、


積極的に賃貸事業に取り組んでいます。

 


賃貸経営を事業としてとらえる発想がなければ、


これからの時代は、生き残ることはできないでしょう。

 


まだまだ地主さん大家が、


市場の大半を占めている状況ですので、

少しの工夫で優位に立てるのが賃貸市場の魅力です。

 






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家賃を下げる大家

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してはいけない不動産投資

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保証協会の保証付き融資なら、メガバンクから融資が受けられる

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アパートローンには担保掛目が入る

アパートローンの融資の必要事項(融資担当者の仕事)

不動産投資の成功者は、投資の手腕というよりは商売上手な人

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競売物件を購入すると、金融機関は市場価格の70%の融資をしてくれる

戸建ての賃貸収入は、建物の耐久性と環境で決まる

大家さんのデメリット

初心者大家さんから中堅大家さんになる

更地や駐車場だった土地にアパートやマンションを建てると固定資産税が安くなる

アパートやマンションを建てると相続税対策になるか

リタイアするころになっても、現役で働いてくれる物件にする

マイホームを貸して、別の家を借りる場合の損得計算(メリットデメリット)

住宅(居住用)ローン、投資用ローン

シェアハウスに住む人はどんな人

なぜ新築はいけないか

都心の高層マンション買うのは、相続税対策です

アパート経営は儲かるか

返済期間を長期に組むか短期に組むか。

不動産投資、無借金経営

アパート経営の立地のポイントは何か

不動産投資未経験者や、銀行属性の悪い人の融資戦略

キッチンとバスのリフォームだけはどうしても外してはいけない

不動産投資のカギは、収支が合うこと

競売では空室物件が安全だと限らない

安く買ったからといって、安く貸す必要はない(安く買ったからといって、安く貸してはいけない)

不動産の実物投資について

賃貸経営には余裕が必要

賃貸事業の資金繰り表を付ける

なぜリフォームするのか

掃除(ハウスクリーニング)は自分でする

不動産投資は、返済を早期にする

不動産投資、税引き後利益を重視する(利益を出している事業を目指す)

不動産投資では、強みを徹底的に伸ばして生かす

賃貸経営と家賃設定

賃貸経営の経費を抑える

貸家の老朽化に伴う立ち退き、建て替えの対処法

賃貸設備は中古品や、B級品でよい

入居者が住みたくなるような物件を提供する

賃貸住宅は広くたくさんの人に好かれる物件がいいのか、特定の人に好かれる物件がいいのか

不動産投資はマーケティングを取り入れる

絶対儲からないアパート経営

東京と地方の不動産投資の違い

アパート建築は、入居者の支払い能力を考える

不動産投資の最大のリスクは空室です

区分所有マンション投資と一棟売りアパート、マンション投資の長所と短所

専任媒介なら他の業者に客付けを依頼することができないのか

2代目、3代目大家さん

コインランドリー事業はビジネスとして成り立つか

賃貸経営は長期的視点で考え入居時の負担を減らしてあげる

アパートを建てるのは8戸がいい理由

賃貸経営 人口減少はチャンス

融資担当者は融資を受ける人の決算書のどこを見る

ファミリータイプの賃貸住宅のデメリット

不動産業者売り物件を購入する

不動産業者売り物件を購入する会計は経営戦略を考える武器(会計を知らなければ賃貸事業の計画的展望は望めません)

自転車大家さん

本当にいい賃貸経営をするには

怖いのはキャッシュフローがマイナスになること

不動産投資は、最大の社会貢献

リフォームをして家賃を上げるか、リフォームしないで家賃を下げるか

中古アパート投資は事業として成り立つか

空室になる理由は、価格よりも 価値が低いため

地主さんが長く持っていた物件は値段交渉がしやすい

不動産投資では長期運用を心がけた物件つくりをする

どんぶり勘定のまま物件を増やしてはダメ

不動産投資、返済比率を下げる

地方の一棟マンションを買うデメリット

住む人にもっと関心を持つ(どうして住む人に、関心を持たないのか)

空室を埋めるためには、先ず自分の思った通りに、とことんリニューアルしてから仲介業者に頑張ってもらう

批准価格と積算価格

空室慣れに浸らない

改善にお金をかけるところは見た目を良くする

不動産価格の決まり方

賃貸アパートの保証人とは、連帯保証人なのかタダの保証人なのか

自分の住みたい物件と投資物件は違う

不動産投資の最大のリスクは初期投資の大きさ

住宅ローンを払って住んでいる持家を賃貸に出すか売却するか

お金を得るために60歳(定年)まで、働き続ける人生は送りたくない

アパート賃貸、一括借り上げシステム(サブリース)

土地を持っていることへの負担をなくすには

利回りの高い物件は修繕費用が大きくかかってくる

賃貸事業の確定申告(不動産投資の確定申告)アパート経営の確定申告の注意点(赤字申告)に気をつける

貸せる間取り

サラリーマン大家さんは投資としての成否はそれをやり続けることにある

ローンを使って不動産を購入することの利点

アパートの入居率の低下は高齢単身者を考えたリフォームで乗り切る

リフォームとリノベーションは本質的に価値観が違う

一棟マンションの出口

自分でリフォームをやってみて

リフォームのポイントは予算設定(リフォームの鍵は使いやすい間取りにする)

駐車場経営をやってみて

不動産の買付交渉、値引き交渉はどう行う

アパートを建ててみました

ローンを組めばワンルームマンションの大半はキャッシュフローがマイナス

等価交換を利用してマンションを建てる

区分所有マンションと一棟マンションの評価の違い

不動産投資は、金融資産が最低でも500万円になるまで(次の)物件を買わない

収入と収益、支出と費用は違う

してはいけない節税

管理会社選定のポイント

北海道 不動産投資

賃貸経営の期間は、どのくらいを目指すのか

賃貸経営の本質と原点

賃貸経営で大切なことは、キャッシュを手元に置くこと

賃接決めた入居者であっても、不動産業者に入ってもらう

北海道 不動産投資

九州 不動産投資

大阪 不動産投資

中部地方 不動産投資

沖縄地方 不動産投資

中国地方の不動産投資

収益物件を購入するためには、ローンの繰り上げ返済をしない

東北大震災の被災地の不動産投資

シェアハウスを訪ねてみて

不動産が必要でないときに不動産を買う

掃除を徹底すれば、最小限のリフォームでも入居者は決まる

家賃は市場で決まる

銀行にペコペコしない賃貸経営を目指す

我々はなぜ税金を払うのか

不動産投資は建物や設備が優れていれば絶対入居者は付く(お客さんはよく見ている)

一部だけ特に強くする

家族との時間を大切にする(不動産投資と家族関係)

リスクを負わない人間に成功は絶対訪れない

目標など立てない

価値を最高に、経費を最低に

銀行やスーパーがコインパーキングにするのは違法駐車対策

これからのアパート経営は有望か

物件を買うための積算価格の算出方法

実際に体験を通して知ること

経済的自由になるには、最初に貯めたお金をどう使うかで決まる

いつも不動産業者が自分で土地を購入してアパート経営をしたためしはない

全体的なことと細部のこと

収益物件購入の連帯保証人(独身者が保証人が立てられないことが幸いすることがある)

隠された破綻要因、デッドクロス以上に怖い修繕維持管理コスト

満室の物件はいつでも家賃が高くない

賃貸物件はセルフリフォームで直していく





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